Земля и недвижимость в 2020 году: актуальные правовые вопросы

НОВОЕ В ЗАКОНОДАТЕЛЬНОМ РЕГУЛИРОВАНИИ

1. Последние изменения в земельном и градостроительном законодательстве, в регулировании прав на недвижимость и операций с нею (283-ФЗ от 02.08.2019, 150-ФЗ от 17.06.2019 и др.): обзорный комментарий
2. Текущие проблемы реализации принципа единства земельного участка (ЗУ) и объекта недвижимости
3. Законодательные перспективы реформирования земельного, гражданского законодательства и законодательства о недвижимости в 2020–2021 гг. (экспертный обзор)

ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ В 2020 ГОДУ: ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНАЯ И СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

1. Права на земельные участки: актуальные вопросы, судебная практика
   • Виды прав на ЗУ (право собственности, право бессрочного пользования, право ограниченного владения, сервитут и пр.). Право на распоряжение ЗУ. Нормы о правах распоряжения ЗУ из неразграниченной госсобственности
   • Отчуждение ЗУ: общий порядок, условия. Переход прав на ЗУ при отчуждении зданий, строений и сооружений
   • Новое в оформлении прав на отдельные виды ЗУ, находящихся в государственной или муниципальной собственности
2. Формирование земельного участка (общий порядок): сложные и спорные ситуации, судебная практика
   • Образование ЗУ путем раздела, объединения, перераспределения, выдела (особенности, требования к образуемым ЗУ). Выдел ЗУ из общей долевой собственности: спорные вопросы. Образование ЗУ на основании решения суда
   • Будущие, многоконтурные и ранее учтённые ЗУ: проблемные вопросы
   • Образование и оформление ЗУ и их частей при обременениях и ограничениях в использовании
   • Способы образования ЗУ из публичных земель: новеллы законодательства, правоприменительная практика
   • Новые возможности формирования ЗУ из состава земель лесного фонда, проблемы пересечения земель лесного фонда с землями иных категорий и пр.
3. Межевание земельных участков (спорные ситуации). Разрешение межевых споров в суде
   • Процедура межевания ЗУ. На что обратить внимание при проведении работ. Риски приобретения ЗУ с неустановленными границами. Типичные ошибки, которые могут привести к аннулированию результатов межевания; к приостановлению кадастрового учета
   • Межевые споры (пересечение, наложение границ ЗУ). Согласование границ ЗУ в досудебном порядке (что делать, чтобы не оказаться в суде в качестве ответчика)
   • Разрешение межевого спора в суде: определение предмета иска (об установлении границ, о признании недействительным результатов межевания, о признании незаконным выдела ЗУ и пр.); формирование доказательственной базы; обстоятельства, подлежащие доказыванию; встречные исковые требования ответчика
4. Земельные участки, расположенные в границах санитарно-защитных зон, особо охраняемых природных территорий, зон с особыми условиями использования территории: порядок оформления, правила использования
5. Виды разрешенного использования земельных участков (ВРИ ЗУ). Порядок изменения ВРИ ЗУ
   • Правовой режим ЗУ по обновленному законодательству. Категории земель, ВРИ ЗУ: соотношение понятий для целей правоприменения. Классификатор ВРИ ЗУ. Как выбрать ВРИ ЗУ и не ошибиться. Запрос и выдача ГПЗУ
   • Порядок изменения ВРИ ЗУ (проблемные вопросы): оценка условий, обеспечивающих изменение, состав и основные правила оформления документации и пр. Новое в порядке подачи заявления на изменение ВРИ ЗУ
   • Возможные «сценарии» изменения ВРИ ЗУ (кадастровая служба, местная администрация, заказ госуслуги). Основания для отказа в изменении ВРИ ЗУ в каждом из случаев
   • Ожидаемые принципиальные изменения в части введения единого порядка определения ВРИ ЗУ
   • Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением ВРИ ЗУ (утв. Президиумом ВС РФ от 14.11.2018)
6. Публичные и частные сервитуты: нормативное регулирование, практика применения
   • Новые правила установления публичного сервитута для строительства инженерных сооружений
   • Соглашение о публичном сервитуте: права и обязанности сторон, существенные условия, определение соразмерной платы
   • Допустимость использования сервитута в отношении зданий и сооружений (по материалам судебной практики)
   • Установление сервитута в судебном порядке: практические советы заявителю
   • Проблемы взаимодействия с собственниками смежных участков
   • Особенности регистрации сервитута в Росреестре
   • Срок действия и основания досрочного прекращения сервитута и публичного сервитута
   • Споры об установлении сервитута на ЗУ: обзор судебной практики
7. Резервирование и изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд
   • Требования к градостроительному плану ЗУ; право муниципалитетов на принудительный выкуп заброшенных или используемых не по назначению ЗУ; комплексное развитие территории по инициативе правообладателей и по инициативе органов власти и пр.
   • Новые возможности приобретения прав на публичные земли: расширение сферы действия соглашений о перераспределении ЗУ и о сервитуте; использование публичных земель без образования ЗУ и без установления сервитута. Права на публичные земли в рамках комплексного развития территории
   • Основания для аренды ЗУ из публичных земель без проведения торгов
   • Резервирование ЗУ: основания и порядок. Ограничения прав в связи с резервированием
   • Соглашение о выкупе недвижимости: основания, порядок, сроки, правовые процедуры, полномочия органов власти
   • Сложные ситуации в связи с резервированием и изъятием ЗУ
8. Предоставление земельных участков, в т. ч. для строительства: правила, сложные случаи, судебная практика
   • Структура публичной собственности на землю; алгоритм определения публичного собственника; распоряжение ЗУ с неразграниченной госсобственностью
   • Система приобретения прав на публичные земли: виды планируемой деятельности и правовой инструментарий
   • Предварительное согласование предоставления ЗУ для строительства
   • Влияние состава и полноты землеустроительной и градостроительной документации на процедуры предоставления ЗУ, получения разрешений на строительство и на ввод ОКСа в эксплуатацию
   • Предоставление и использование ЗУ, в границах которых расположены объекты недвижимости
   • Торги по предоставлению ЗУ, в т. ч. для строительства: новое в порядке и условиях проведения. На каких условиях юридические лица могут получить ЗУ без торгов
   • Изменение ВРИ ЗУ в рамках договора аренды для целей строительства, возможность изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств
   • Правила предоставления ЗУ под объектами незавершенного строительства
   • Основания для отказа в предоставлении ЗУ из публичных земель
9. Сделки с земельными участками по ГК РФ и по ЗК РФ
   • Виды сделок с ЗУ и соответствующие им виды договоров (купля-продажа, аренда, доверительное управление, концессия, залог и пр.): существенные условия и порядок совершения, особенности оформления, сложные ситуации
   • Ограниченные в обороте и запрещенные к обороту ЗУ: что необходимо учесть покупателю ЗУ
   • Внесение ЗУ в уставный капитал организации (сложные вопросы)
   • Выкуп ЗУ из публичной собственности (цена выкупа, регулируемые цены в пользовании публичными землями)
   • Обмен ЗУ, находящегося в публичной собственности, на ЗУ, находящийся в частной собственности: условия, ограничения, порядок заключения договора
10. Аренда земельных участков из публичных земель (в т. ч. для строительства)
    • Порядок предоставления ЗУ, находящихся в государственной и муниципальной собственности
    • Особенности проведения аукциона по продаже ЗУ или на право заключения договора аренды ЗУ. Основания для отказа в предоставлении в аренду ЗУ, находящегося в государственной или муниципальной собственности
    • Нормы о правах распоряжения ЗУ из неразграниченной госсобственности
    • Сложные ситуации при приобретении на торгах прав на аренду ЗУ
    • Порядок предоставления ЗУ в аренду без торгов
    • Договор аренды ЗУ из публичных земель: существенные условия, особенности. Режим использования арендованных публичных земель
    • Особенности договора аренды ЗУ с последующим выкупом
    • Срок аренды (минимальный и максимальный), заключение договора аренды на новый срок
    • Новые правила расчета арендной платы за участки в публичной собственности
    • Отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды ЗУ
    • Субаренда ЗУ (сложные случаи). Переуступка права аренды ЗУ третьему лицу
11. Порядок осуществления государственного земельного надзора и государственного мониторинга земель: нормативное регулирование, предмет контрольной деятельности, процедуры, практика реализации (экспертный комментарий)
    • Взаимодействие органов государственного и муниципального земельного контроля; полномочия должностных лиц муниципального земельного контроля
    • Риск-ориентированный подход при проведении мероприятий государственного земельного надзора (ПП РФ № 1 от 02.01.2015 (ред. от 03.08.2019) «Положение о государственном земельном надзоре»)
    • Критерии отнесения используемых юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями земельных участков, правообладателями которых они являются, к определенной категории риска при осуществлении государственного земельного надзора
    • Методы осуществления проверок и объекты контроля
    • Список контрольных вопросов при проведении государственного земельного надзора
    • Права и обязанности должностных лиц при осуществлении государственного земельного надзора
    • Права и обязанности лиц, в отношении которых осуществляются мероприятия по государственному земельному надзору
12. Процессуальные аспекты оспаривания решений органов государственного земельного надзора. Рекомендации по досудебному порядку оспаривания предписаний контрольного органа
13. Особенности рассмотрения судами споров по искам в связи с самовольно занятыми ЗУ (по материалам судебной практики)
14. Нецелевое использование земельного участка: ответственность, судебная практика
    • С какими обвинениями контрольных органов могут столкнуться компании на практике: обзор актуальной судебной практики, разбор сложных случаев. Основания для изъятия неиспользуемых (используемых не по назначению) земель
    • Вовлечение неиспользуемых земель в оборот: порядок и процедура
    • Изъятие ЗУ в судебном порядке в связи с его ненадлежащим использованием
15. Сопровождение проверок Росприроднадзора по выявлению нарушений экологического законодательства в отношении почв
    • Риск-ориентированный подход при проведении государственного экологического надзора
    • Методика исчисления размера вреда, причиненного почвам
    • Виды ответственности за ущерб, причинённый почвам, недрам, спорные аспекты и процесс доказывания. Примеры судебной практики
16. Спорные вопросы применения норм законодательства о земле в постановлениях и определениях ВС РФ

ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ, ВОЗВЕДЕННЫЕ СТРОИТЕЛЬСТВОМ: СЛОЖНЫЕ ВОПРОСЫ ПРАВОВОГО СТАТУСА И ОБОРОТА, АКТУАЛЬНАЯ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

1. Объекты недвижимости, возведенные строительством: тонкости правовой квалификации
   • Понятие объекта недвижимости по нормам ГК РФ, его «увязка» с иными понятиями, используемыми в прочих отраслях законодательства (ЖК РФ, №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»), а также с Общероссийским классификатором основных средств (ОКОФ), разъяснительными письмами Минфина, ФНС, Министерства промышленности и торговли, Министерства экономического развития, позициями судов
   • Действующие правила образования объектов недвижимости, возведенных строительством (недвижимая вещь; неделимая вещь; объект капитального строительства; сооружение; здание; некапитальное строение; единый недвижимый комплекс; сложная вещь; принадлежность и главная вещь)
   • Проблемы квалификации объекта капитального строительства и объекта недвижимости
2. Создание и образование объектов недвижимости: сложные и спорные вопросы
   • Способы образования объектов (строительство, реконструкция, перепланировка, преобразование и др.): юридическое оформление, проблемы постановки на кадастровый учет
   • Проблемы установления «неразрывной связи с землей» и «существенности расходов на перемещение»
   • Дополнительные признаки недвижимости в деловом обороте (самостоятельность, существенность, обособленность): проблемы доказывания
   • Функциональный критерий как определяющий связь с недвижимостью
   • Формула «причинение несоразмерного ущерба назначению вещи при ее перемещении»: физические и экономические параметры при доказывании признания объекта недвижимым
   • Практическое значение регистрации права на объект в ЕГРН как на недвижимую вещь
3. «Сложные» вещи (предприятия, имущественные / производственные комплексы): правовой режим, проблемы оборота, позиции судов
   • «Сложность» и «неделимость» вещи: как эти понятия трактуют суды
   • Регистрация в ЕГРН сведений о «сложных» вещах; внесение изменений в состав предприятия в случае его раздела, выдела объектов
   • Регистрация сделки и регистрация перехода права собственности: сложные вопросы
4. Единый недвижимый комплекс (ЕНК): практические проблемы правоприменения
   • Формирование ЕНК из зданий и сооружений до регистрации прав на них: порядок, сложные ситуации
   • Движимые вещи в составе ЕНК: актуальная судебная практика. Проблемы доказывания технологической связи составных частей ЕНК
   • Изменение состава ЕНК: порядок, сложные ситуации
   • Проблемы признания самовольным строительством части ЕНК
   • Практические аспекты оформления земельного участка под ЕНК
   • Кадастровый учет и регистрация прав на ЕНК
5. Самовольные постройки: текущая практика, последние изменения в правовом регулировании
   • Принципиальные изменения в ГК РФ в части, касающейся самовольных построек (339-ФЗ от 03.08.2018): разъяснения эксперта
   • Признание зданий, сооружений, других строений самовольными постройками: чего ожидать владельцу постройки, признанной самовольной; проблема защиты интересов добросовестных застройщиков
   • Механизм приведения самовольной постройки или реконструкции в соответствие установленным требованиям
   • Механизм пресечения самовольного строительства. Основания для сноса самовольных построек
   • Механизм прекращения прав арендаторов ЗУ, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в случае возведения на данном ЗУ самовольной постройки
   • Иски по правам собственности на самовольную постройку (судебная практика 2017–2019 гг.). Процессуальные правила рассмотрения дел о сносе самовольной постройки: подготовка дела к судебному разбирательству, сроки рассмотрения, судебная неустойка
   • Законодательные перспективы уточнения положений о самовольных постройках, совершенствование механизма государственного строительного надзора и сноса ОКС, совершенствование механизма пресечения самовольного строительства
6. Разграничение движимых и недвижимых вещей в налоговых целях: межотраслевой взгляд
   • Базовые правила определения движимого и недвижимого имущества в целях налогообложения
   • Налоговая классификация движимого и недвижимого имущества: выводы из прецедентного дела ЗАО «Лесозавод 25» (ВС РФ №307-ЭС19-5241 от 12.07.2019)
   • Анализ судебной практики о недвижимом характере потенциально спорных объектов для «налоговых целей» (трубопроводы, эстакады, системы обогрева; внутриплощадочные сети; линии электропередач, кабели; трансформаторы; площадки, автодороги (любые), подъездные пути, постаменты, опоры)
   • Формирование позиции по доказываю отнесения объекта к движимому (разбираем на примерах)
7. Приобретательная давность на объекты недвижимости (доказательства добросовестности владения)

ГОСРЕГИСТРАЦИЯ И КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Госрегистрация недвижимости по-новому (сложные вопросы и способы их решения)
   • Новое в госрегистрации недвижимости: на что обратить внимание. Основные причины отказа в оформлении прав на недвижимость, в т. ч. на ЗУ
   • Какие типичные ошибки, допущенные при составлении межевого плана, приводят к приостановлению кадастрового учета
   • Особенности госрегистрации: предприятий в виде имущественного комплекса; нежилых помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест
   • Особенности госрегистрации: ЕНК, части которого расположены на различных ЗУ; вновь созданного объекта недвижимости; построенного (реконструированного) объекта, для которого не требовалось разрешение на строительство; сервитута и пр.
   • Порядок госрегистрации: при изменении характеристик объекта недвижимости; при переходе прав собственности на объект; при прекращении существования или создании нового объекта недвижимости
   • Сложные случаи госрегистрации ЗУ. Госрегистрация прав на ЗУ в силу приобретательной давности
   • Советы по оформлению объектов недвижимости (ситуации из практики)
   • Как правильно оформить документы на регистрацию прав, чтобы не получить отказ
   • Как действовать, если отказ в регистрации уже получен: досудебный и судебный порядок, позиция ВС РФ
2. Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости: актуальная практика
   • Порядок кадастровой оценки ЗУ и иных объектов недвижимости специально созданными в регионах ГБУ: практика, проблемные вопросы. Порядок исправления кадастровой ошибки
   • Взаимодействие правообладателей с ГБУ, декларации о характеристиках объектов недвижимости
   • Рыночная оценка объектов недвижимости для целей установления кадастровой стоимости (дата оценки; подбор аналогов, сопоставимых с объектом оценки; значение ограничений, обременений; раздельная оценка ОКСов и ЗУ под ними; экспертиза СРО)
   • Дата определения кадастровой стоимости ЗУ. Порядок исправления кадастровой ошибки
   • Оспаривание кадастровой стоимости: рекомендации правообладателям ЗУ и иных объектов недвижимости
3. Изменения в налогообложении земельных участков
   • Порядок налогообложения ЗУ от кадастровой стоимости (334-ФЗ от 03.08.2018)
   • Порядок взаимодействия с налоговыми органами в ситуации оспаривания кадастровой стоимости
   • Доначисление налога на имущество при ретроспективном повышении кадастровой стоимости (в свете Определения ВС РФ от 19.07.2019)
   • Спорные вопросы налогообложения ЗУ от кадастровой стоимости в Постановлении КС РФ от 28.02.2019 № 13-П
4. Ответы на вопросы, практические рекомендации