Строительство-2020: все для юриста строительной организации

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ И ЗЕМЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

1. Новое в градостроительном и земельном регулировании деятельности застройщика, градостроительной подготовке территорий. Последние изменения в ГрК РФ (283-ФЗ от 02.08.2019, 472-ФЗ от 27.12.2019)
   • Функции и полномочия органов власти и местного самоуправления в сфере земельно-градостроительных отношений
   • Новая глава 5.1 ГрК РФ (новое о комплексном освоении территорий, о развитии застроенных территорий, об освоении территории в целях строительства стандартного жилья)
   • Учет градостроительной документации при строительстве, реконструкции и капремонте строительных объектов: документы территориального планирования, правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
   • Документация по планировке территории и градостроительные планы ЗУ: практические проблемы застройщиков
   • Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки, в документацию по планировке территории
   • Новые правила проведения общественных обсуждений и вынесения органами МСУ по их результатам решений об утверждении или доработке документации по застройке территории
   • Проекты комплексной застройки территорий: новые правила, риски застройщиков / инвесторов
2. Изменения в части получения разрешительной документации на строительство
   • Подготовка проектной документации
   • Уточнение требований к проведению госэкспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий
   • Новое о порядке и условиях выдачи разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. Внесение изменений в разрешения на строительство
3. Предоставление земельных участков для строительства: правила, сложные случаи
   • Правовые титулы публичных ЗУ, допускающие ведение строительства
   • Правовой режим использования ЗУ: реестр границ, конкретизация по функциональным зонам
   • Приобретение прав на ЗУ в упрощенном порядке: основания отказа, пути обжалования
   • Условия, при которых правообладатель ЗУ или расположенного на ЗУ объекта недвижимого имущества, не являющийся собственником, может участвовать в комплексном развитии территории по инициативе правообладателей
   • ВРИ ЗУ (основной, вспомогательный, условно разрешенный). Процедуры изменения ВРИ ЗУ. Особенности определения ВРИ образуемого ЗУ и исходного ЗУ
   • Новые правила для однократного изменения ВРИ (предельных параметров) разрешенного строительства, реконструкции объектов капстроительства, установленных градостроительным регламентом
   • Особенности использования территории в границах «красных линий». Установление, изменение или отмена «красных линий»
   • Предоставление и использование ЗУ, в границах которых расположены объекты недвижимости. Правила предоставления ЗУ под объектами незавершенного строительства
   • Предоставления ЗУ под строительство из земель в публичной собственности: особенности, основания для отказа
   • Торги по предоставлению ЗУ для строительства: последние изменения. Основания для предоставления ЗУ без торгов
   • Строительство объектов недвижимости на земле, арендованной у публичного собственника. Изменение ВРИ ЗУ в рамках договора аренды для целей строительства. Распоряжение ЗУ, публичная собственность на которые не разграничена
   • Права на ЗУ после окончания строительства. Раздел участка как способ оптимизации расходов. Типичные злоупотребления со стороны местных органов власти и как им противостоять
4. Земельные участки, расположенные в зонах с особыми условиями использования территории: порядок оформления, правила использования
5. Судебно-арбитражная практика по земельным спорам в строительной сфере
   • Споры о границах ЗУ, о признании права собственности на ЗУ, о разделе ЗУ, о сервитуте, о снижении кадастровой стоимости, о нецелевом использовании ЗУ
   • Установление и снятие обременений в отношении ЗУ (спорные вопросы)
   • Оформление разрешительной документации на строительство (судебная практика)
   • Споры в связи с изменением целевого назначения и разрешенного использования ЗУ для целей строительства. Права и возможности субъектов РФ в установлении региональных запретов или преференций (советы застройщикам)
6. Ужесточение ответственности за несоблюдение земельного законодательства. Риски застройщика и землепользователя: способы минимизации

НОВОЕ В ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ ПРОЦЕДУР ВВОДА ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ, ГОСРЕГИСТРАЦИИ ПРАВ, ПОСТАНОВКИ НА КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ

1. Ввод объекта капстроительства в эксплуатацию: порядок, процедуры, правовое регулирование
   • НПА, регламентирующие порядок ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта. Как работает система государственного строительного надзора
   • Состав документов, необходимых для подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Типичные ошибки при подготовке пакета документов
   • Заключение о соответствии законченного строительством / реконструкцией объекта требованиям технических регламентов и проектной документации: порядок и сроки выдачи, основания для отказа в выдаче
   • Приемная комиссия: порядок работы, составление акта, требования об устранении недостатков и пр.
   • Конфликтные ситуации между инвестором, заказчиком и подрядчиком на этапе ввода объекта в эксплуатацию: внесудебная и судебная практика разрешения
   • Практика привлечения к административной и уголовной ответственности за правонарушения в сфере строительства
2. Новые требования к организации работ по сносу объекта капстроительства: ПП РФ от 26.04.2019 № 509
3. Регистрация прав на недвижимость: сложные и спорные ситуации в разъяснениях экспертов
   • Общий порядок регистрации, требования к документам
   • ЕНК: понятие по ст. 133.1 ГК РФ, правовые особенности как объекта гражданских прав, порядок формирования. Особенности госрегистрации ЕНК, части которого расположены на различных ЗУ
   • Приостановление регистрации и отказ в регистрации: основания, процедура обжалования решений
   • Особенности госрегистрации: вновь созданных объектов недвижимости; построенного (реконструированного) объекта, для которого не требовалось разрешение на строительство; сервитутов; обременений (ограничений) прав на ЗУ и ОКСы; прав на ЗУ в силу приобретательной давности и пр.
   • Особенности регистрации прав на объект незавершенного строительства
4. Самовольные постройки: текущая практика, последние изменения в правовом регулировании
   • Принципиальные изменения в ГК РФ в части, касающейся самовольных построек (339-ФЗ от 03.08.2018)
   • Признание зданий, сооружений, других строений самовольными постройками: чего ожидать владельцу постройки, признанной самовольной; проблема защиты интересов добросовестных застройщиков
   • Приведение самовольной постройки или реконструкции в соответствие требованиям закона
   • Основания для сноса самовольных построек
   • Механизм прекращения прав арендаторов ЗУ из государственной и муниципальной собственности в случае возведения на данном ЗУ самовольной постройки
   • Иски по правам собственности на самовольную постройку (судебная практика 2017–2020 гг.)
   • Законодательные перспективы уточнения положений о самовольных постройках
5. Кадастровый учет: новые правила, разбор проблемных ситуаций, судебная практика
   • Документы, необходимые для постановки объекта на кадастровый учет: состав, требования
   • Особенности постановки ОКС на кадастровый учет
   • Внесение сведений о ЗУ в ГКН: кто имеет право на обращение
   • Особенности и сложные случаи кадастрового учета: вновь образованных и ранее учтенных ЗУ; «бесхозяйных» объектов; объектов незавершенного строительства; ЕНК; предприятий как имущественных комплексов
   • Практика кадастрового учета и госрегистрации прав на ЗУ, образуемые в результате перераспределения участков, находящихся в госсобственности
   • Основания приостановления кадастрового учета и снятия с кадастрового учета
   • Кадастровые споры: обзор «горячей» судебной практики, актуальные решения, экспертные рекомендации
   • Законодательные перспективы проектов внесения изменений в правила государственной кадастровой оценки недвижимости

ДОГОВОРНЫЕ ОТНОШЕНИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

1. Основные конструкции договорных отношений между субъектами строительной деятельности
2. Договоры в строительной сфере: общий обзор
   • Особенности заключения отдельных видов договоров: купля-продажа будущей вещи, строительный подряд, смешанный договор (продажа плюс подряд), совместная деятельность и пр.
   • Непоименованные в ГК РФ договоры, используемые в строительной сфере: проблемы юридической квалификации
   • Договор о совместной деятельности (простого товарищества): условия и проблемы применения, спорные ситуации
   • Правовое значение предварительных договоренностей (протоколы о намерениях, протоколы разногласий и пр.)
   • Позиция высших судебных инстанций по спорам, вытекающим из договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем
3. Договор строительного подряда: права и обязанности сторон, договорные условия, правовые риски
   • Нормы о строительном подряде в ГК РФ. Генподрядчик, подрядчик, субподрядчик: структура договорных связей, правовая квалификация отношений сторон, зоны ответственности
   • Согласование предмета договора: важные нюансы
   • Установление условий о цене с учетом сметы, инфляции и пр. (спорные ситуации и риски)
   • Период гарантированного качества работ: продолжительность, споры с подрядчиками
   • Техническая документация: состав, требования к оформлению
   • Распространенные ошибки при заключении договора и их правовые последствия
   • Исполнение договора: практические рекомендации (установление этапов и сроков выполнения работ, документарное оформление сдачи-приемки работ, фиксирование недостатков и пр.)
   • Приостановка / консервация работ по договору: сложные ситуации
   • Изменение и расторжение договора. Односторонний отказ от исполнения договора подрядчиком. Гарантийные (страховые) удержания как способ защиты интересов заказчика
4. Особенности привлечения субподрядчика при выполнении строительных работ
   • Договор субподряда: порядок заключения, изменения, прекращения. Существенные условия договора
   • Самостоятельность договора субподряда. Срок оплаты выполненных субподрядчиком работ
   • Варианты привлечения третьих лиц к выполнению строительных работ по договору об оказании услуг
   • Анализ конкретных ситуаций в связи с заключением и исполнением договоров с субподрядчиками
   • Правовые ограничения возможностей привлечения субподрядчиков для выполнения строительных работ
5. Сдача-приемка строительных работ: сложные ситуации
   • Нюансы документального оформления сдачи-приемки (документы, правила подписания, законодательные ограничения)
   • Порядок оформления выявленных дефектов. Односторонний акт
   • Оплата работ. Расчеты при досрочном расторжении договора. Гарантийное удержание
   • Судебно-арбитражная практика оспаривания: оформления сдачи-приемки работ; оплаты работ по оформленным актам; полномочий лиц, осуществивших приемку работ, и пр.
6. Типичные конфликтные ситуации в отношениях между сторонами строительных договоров и способы их разрешения (на материалах судебной практики)
   • Споры о несогласованных (неверно согласованных) существенных условиях договоров
   • Риски признания договоров незаключенными
   • Практика разрешения споров: о цене, о нарушении сроков выполнения работ, о качестве работ и пр.
   • Разрешение спорных ситуаций с участием субподрядчиков
   • Споры в связи с использованием предварительных договоров
7. Ответственность за нарушения обязательств по договорам в строительной сфере (судебная практика)
   • Ответственность за неисполнение денежных обязательств: виды, основания
   • Соотношение неустойки и убытков при нарушении договорных обязательств
   • Взыскание убытков в форме упущенной выгоды. Практика взыскания убытков и неустойки в судебном порядке

ПРОЕКТНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА ПО НОВЫМ ПРАВИЛАМ: ПРАКТИКА, ПРОБЛЕМНЫЕ СИТУАЦИИ

1. Последние изменения в законодательном и нормативно-правовом регулировании сферы финансирования строительных объектов: обзорный комментарий
2. Источники и основные схемы финансирования в строительной сфере
3. Проектное финансирование: понятие, основные элементы, типовая модель организации, риски
4. Договоры долевого участия (ДДУ) с использованием: счетов эскроу; целевых небанковских займов; гарантий Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства; иных механизмов финансирования
5. Новые требования к застройщику в схемах проектного финансирования строительства
   • Реформа правового регулирования взаимоотношений застройщика и дольщиков (151-ФЗ и 153-ФЗ от 27.06.2019, 202-ФЗ от 26.07.2019, 359-ФЗ от 04.11.2019, ПП РФ от 07.11.3019 № 1415 и другие акты): комментарии эксперта
   • Новые законодательные требования к проектному финансированию застройщиков. Сроки и поэтапный график внедрения механизмов финансирования строительных проектов с использованием ДДУ
   • Обязательность банковского сопровождения ДДУ: новые требования
   • Требования к застройщику по 175-ФЗ от 01.07.2018 и по 478-ФЗ от 25.12.2018
   • Требования к нормативам финансовой устойчивости застройщика (ПП РФ от 26.12.2018 № 1683)
   • Новые требования к размеру собственных средств застройщика на расчетном счете
   • Новые обязанности и права застройщика. Запрет на одновременное строительство нескольких МКД
   • Алгоритм проектного финансирования с использованием спецсчетов по нормам нового законодательства
   • Требования к раскрытию информации застройщиком
   • Порядок представления отчетности застройщиками в контролирующий орган. Новая форма отчетности застройщика об использовании им денежных средств дольщиков
6. Взаимодействие застройщика с банком в схеме проектного финансирования с использованием счетов эскроу: накопленная практика, правовые лакуны, проблемные ситуации
   • Подготовка документации по строительному проекту и портфолио застройщика. Календарный план-график проекта
   • Схема финансирования строительного проекта с использованием счетов эскроу и других спецсчетов: механизм работы, возможные ограничения
   • Взаимодействие застройщика с банком при выборе схемы финансирования проекта: проработка и согласование условий
   • Стороны соглашения по договору об условном депонировании денежных средств на эскроу-счетах: эскроу-агент (уполномоченный банк), депонент (дольщик), бенефициар (застройщик). Требования к застройщику при открытии счетов эскроу
   • Согласование между застройщиком и банком деталей структуры будущей сделки (процентная ставка, обеспечение, штрафные санкции, отлагательные условия, ковенанты банка, комиссии и пр.)
   • Выделение банком целевых кредитов застройщику под средства, хранящиеся на счетах эскроу: условия, порядок
   • Механизм мониторинга и контроля застройщика со стороны уполномоченного банка
   • Банковские правила формирования резервов по кредитам для застройщиков, использующих счета эскроу (с учетом параметров оценки уровня кредитоспособности заемщика-застройщика и строительных проектов)
   • Поэтапная отчетность застройщика в уполномоченный банк: требования, порядок. Сводная накопительная ведомость
   • Возможность приостановления операций на счетах застройщика в банке в случае нецелевого использования средств
   • Отказ банка в предоставлении проектного финансирования: основания, порядок, возможности оспаривания
   • Совместные рекомендации ЦБ РФ, Минстроя и ДОМ.РФ о порядке получения проектного финансирования
7. Длящиеся ДДУ: новые правила работы в 2020 году, сложные ситуации, судебная практика
   • Порядок привлечения средств по объектам, разрешение на строительство которых выдано до 01.07.2018
   • Процентные критерии проекта, находящегося в стадии строительства (по степени готовности; по доле уже заключенных ДДУ в общем числе ДДУ, указанных в проектной декларации), при соответствии которым застройщик с 01.07.2019 может привлекать средства дольщиков без использования счетов эскроу
   • Пошаговая методика определения соответствия строительного проекта критериям, позволяющим застройщику работать по ДДУ без счетов эскроу (практикум на конкретных примерах)
   • Проблемные ситуации у застройщика в связи со сроками достижения им установленных критериев, позволяющих работать без счетов эскроу после 01.07.2019: способы разрешения (резервные механизмы кредитования через банки, внебанковские продукты)
   • Споры между застройщиками и контролирующими органами субъектов РФ в связи с применением установленных критериев: порядок и правила рассмотрения в Комиссии по спорам при Минстрое России
8. Иные правовые и финансовые аспекты работы с ДДУ в 2020 году
   • Сложные ситуации и важные нюансы при исполнении ранее заключенного ДДУ. Риски переуступки прав по ДДУ
   • Введение единственного банковского счета для застройщика, технического заказчика и генподрядчика в уполномоченном банке
   • Использование механизма ипотечного кредитования, предоставляемого банком застройщику под залог ДДУ
   • Использование застройщиком конструкций договоров, «маскирующихся» под ДДУ. Риски признания ДДУ незаключенным
   • Основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения ДДУ
   • Нюансы заключения ДДУ в период между вводом объекта в эксплуатацию и постановкой на кадастровый учет
   • Госрегистрация ДДУ в Росреестре (с учетом последних уточнений Росреестра)
9. Государственный контроль (надзор) в сфере долевого строительства: новые правила
10. Ответственность застройщика и контролирующих его лиц. Перспективы введения субсидиарной ответственности в отношении бенефициарного владельца за убытки, причиненные застройщиком дольщикам
11. Судебная практика по ДДУ 2018–2020 гг., правовые позиции ВС РФ
12. Проектируемые изменения в сфере долевого строительства в 2020 году. Новые требования к раскрытию информации застройщиками
13. Ответы на вопросы, практические рекомендации